1. Quy định về tặng cho con quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của tặng cho tài sản, đó là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi mình còn sống mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
Căn cứ vào Điều 547 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó, bên tặng cho giao tài sản của mình và thực hiện chuyển quyền sở hữu của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu phải đền bù và việc tặng cho này bên được tặng cho đồng ý nhận. Theo đó, việc cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất là một dạng của tặng cho tài sản, có thể hiểu đây là hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù và bên được tặng cho đồng ý nhận. Việc tặng cho không có đền bù nên bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho không có nghĩa vụ phải trả cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. Do đó, điều kiện để thực hiện hợp đồng tặng cho là người được tặng cho phải đồng ý nhận tài sản được tặng cho đó và việc tặng cho quyền sử dụng đất của cha mẹ sang con phải lập thành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và có công chứng, chứng thực theo quy định.
Như vậy, để thực hiện việc tặng cho con quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đối với tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
Trường hợp 2: Căn cứ theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:
+ Người sử dụng đất khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Người sử dụng đất khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
Điều kiện 2: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Điều kiện 3: Đất không có tranh chấp
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất
2. Quy định thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc cho con
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật. Sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) theo hình thức thừa kế chỉ được thực hiện khi cha mẹ chết.
Căn cứ vào Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một người mà để lại di chúc là thể hiện ý chí của cá nhân người đó muốn chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi người đó chết, vì vậy người có quyền sử dụng đất để lại di chúc thừa kế cho con là nguyện vọng của họ trước khi chết, có thể để lại cho bất kỳ ai, cho dù người đó có bị tước quyền thừa kế theo luật nhưng người để lại di chúc biết vẫn để lại thì họ vẫn được hưởng.
Di chúc để lại quyền thừa kế cho con có thể được lập thành văn bản hoặc bằng miệng. Di chúc bằng văn bản hợp pháp khi có công chứng hoặc chứng thực, nếu không có công chứng, chứng thực thì phải đáp ứng điều kiện người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; và nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
Di chúc bằng miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
Tuy nhiên, nếu cha mẹ muốn để lại di chúc thừa kế cho con quyền sử dụng đất thì nên lập văn bản có công chứng hoặc chứng thực để tránh tình trạng sau này có tranh chấp phát sinh.
3. Nên thực hiện tặng cho hay để thừa kế cho con quyền sử dụng đất?
Để lựa chọn xem nên thực hiện thủ tục tặng cho hay thủ tục để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con thì cha mẹ nên hiểu được ưu điểm và nhược điểm của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất nêu trên. Cụ thể:
3.1 Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Về ưu điểm:
– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cha, mẹ hoặc tài sản chung của cha mẹ thì cha mẹ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho bất kỳ người con nào mà không bị pháp luật cấm hay hạn chế quyền.
– Có quyền lập hợp đồng tặng cho nhà đất có điều kiện. Tức là, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho theo quy định Điều 462 Bộ luật dân sự 2015, tuy nhiên điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, khi lập hợp đồng tặng cho con quyền sử dụng đất mà có điều kiện tặng cho và chỉ cần người con không thực hiện đúng thì cha, mẹ có thể hủy hợp đồng tặng cho và tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác.
Ví dụ như: Cha mẹ có quyền tặng cho nhà đất có điều kiện cho con như con có nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc cha mẹ, không được đuổi cha mẹ ra khỏi nhà,…
– So với thừa kế, nhất là thừa kế theo pháp luật thì tặng cho nhà đất ít xảy ra tranh chấp giữa những người con hơn vì quyền tặng cho ai, diện tích bao nhiêu, khi nào tặng cho,… đều do cha mẹ quyết định.
– Việc tặng cho có thể hoàn thành và thực hiện luôn trong khoảng thời gian ngắn, và con có thể nhận được tài sản tặng cho khi cha mẹ còn sống.
Về hạn chế:
Khi so sánh với thủ tục thừa kế theo pháp luật có thể là nguyên nhân gây ra mâu thuẫn giữa những người con nếu không được chia đều về quyền và lợi ích. Điều này khá dễ hiểu vì trong nhiều gia đình cha mẹ sẽ ưu tiên một hoặc một số người con hơn những người còn lại.
3.2 Thủ tục để thừa kế quyền sử dụng đất
Về ưu điểm:
– Đối với chia thừa kế theo pháp luật: Nếu cha mẹ không có sự ưu tiên cho một hay một số người con thì việc chia thừa kế theo pháp luật bảo đảm tính công bằng, không gây mất đoàn kết và chia đều cho những người cùng hàng thừa kế.
– Đối với chia thừa kế theo di chúc:
+ Cha mẹ có quyền để lại toàn bộ quyền sử dụng đất của mình cho một người con, trừ trường hợp con dưới 18 tuổi hoặc trên 18 tuổi nhưng mất khả năng lao động (người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc).
+ So với tặng cho không có điều kiện như phải chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ,… thì để thừa kế theo di chúc có ưu điểm ở chỗ nếu con không thực hiện đúng nghĩa vụ, đúng bổn phận cha mẹ có quyền thay đổi nội dung di chúc (thay đổi người thừa kế, diện tích hưởng,…)
Về hạn chế:
– Đối với chia thừa kế theo pháp luật:
+ Nếu chia thừa kế nhà đất theo pháp luật thì không thể hiện ý chí “chủ quan” của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở vì người cùng hàng thừa kế hưởng phần di sản bằng nhau.
+ Việc sang tên chỉ có hiệu lực sau khi cha mẹ chết nên có thể phát sinh một số rủi ro mà cha mẹ không thể biết và lường trước được như tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa những người thừa kế với nhau.
– Đối với chia thừa kế theo di chúc:
+ Vì khi cha mẹ để lại thừa kế theo di chúc thì người được hưởng thừa kế được sang tên khi cha mẹ chết cho nên phát sinh rủi ro liên quan đến việc tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa những người thừa kế với nhau, nhất là khi nội dung di chúc chỉ cho một người mà trong đó không có người hưởng thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.
+ Nhiều người thừa kế mà không được hưởng thừa kế theo di chúc do tham lam muốn chiếm đoạt tài sản thường dựa vào các lý do di chúc không hợp pháp như không lập bằng văn bản, di chúc lập khi không minh mẫn, … để tranh chấp. Cũng có nhiều trường hợp khi cha mẹ già yếu, không minh mẫn người con cố tình lập di chúc gian dối để cha mẹ điểm chỉ/ ký tên nhằm chiếm đoạt tài sản về phần mình, …
Như vậy, theo phần phân tích trên thì cả hai hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con là tặng cho và để thừa kế đều sẽ có những ưu điểm và hạn chế khác nhau. Và sẽ không có phương án nào có ưu điểm tuyệt đối. Do đó, tùy vào từng trường hợp của từng gia đình cụ thể mà cha mẹ có thể xem xét lựa chọn một trong hai hình thức chuyển nhượng trên để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ cho con.