Bắt đầu từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới dự kiến sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, theo quy định của Luật Đất đai 2024. Với nguyên tắc xây dựng sát với giá thị trường, bảng giá đất mới được kỳ vọng tạo nên sự công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều người dân sẽ phải đối mặt với chi phí sử dụng đất tăng mạnh, đặc biệt là trong một số trường hợp cụ thể.
Dưới đây là 3 nhóm đối tượng được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt khi bảng giá đất mới bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2026:
1. Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở
Một trong những trường hợp đầu tiên bị tác động mạnh là những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được tính dựa trên giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố.
Chi tiết hơn, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích được tính bằng diện tích đất nhân với đơn giá đất ở mới. Nếu đất chuyển đổi có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp, thì mức tiền phải nộp sẽ căn cứ vào giá đất nông nghiệp hiện hành và giá đất ở sau khi chuyển đổi. Với việc bảng giá đất từ năm 2026 tiệm cận hơn với giá thị trường, người dân chắc chắn sẽ phải chi trả mức tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể so với hiện nay.
2. Người sở hữu đất thuộc diện “quy hoạch treo”
Đất nằm trong khu vực “quy hoạch treo” từ lâu đã gây nhiều bức xúc khi người dân không thể thực hiện các quyền cơ bản như xin giấy phép xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hay xin cấp sổ đỏ lần đầu. Trong thời gian đất bị treo, giá đất tại bảng giá Nhà nước vẫn ở mức thấp, nhưng người dân không thể làm thủ tục liên quan.
Đáng chú ý, nếu thời điểm được gỡ quy hoạch trùng với thời gian bảng giá đất mới có hiệu lực thì người dân sẽ chịu thiệt hại kép. Họ vừa mất cơ hội thực hiện quyền sử dụng đất suốt nhiều năm, lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất với mức giá mới – thường cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá cũ. Đây là nhóm đối tượng rất dễ bị ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách mới.
3. Người xin cấp sổ đỏ lần đầu
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cũng là một thủ tục yêu cầu người dân nộp một khoản tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất. Các khoản phải nộp bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các chi phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy theo diện tích và khu vực. Với việc giá đất trong bảng mới được điều chỉnh để gần hơn với giá thực tế giao dịch trên thị trường, người xin cấp sổ đỏ sau ngày 1/1/2026 có thể sẽ phải trả chi phí cao hơn rất nhiều so với thời điểm hiện nay. Những ai đang có kế hoạch làm thủ tục cấp sổ đỏ cần đặc biệt lưu ý để tránh phát sinh chi phí đột biến.
Vì sao bảng giá đất từ 2026 lại “nóng”?
Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại song song hai mức giá: một là giá theo bảng giá Nhà nước – được dùng để tính thuế, lệ phí, và đền bù giải phóng mặt bằng; hai là giá thị trường – thường cao hơn từ 2 đến 5 lần, thậm chí gấp 10 lần tại các khu vực “nóng”.
Luật Đất đai 2024 đã chính thức bỏ khung giá đất và thay bằng cơ chế bảng giá đất hàng năm. Mỗi địa phương sẽ căn cứ vào thực tế thị trường để cập nhật bảng giá mới sát với giá thị trường hơn. Điều này giúp việc định giá đất trở nên minh bạch và hợp lý hơn, tuy nhiên cũng khiến các khoản thuế, phí liên quan đến đất tăng mạnh.
Trước ngưỡng cửa thay đổi lớn về chính sách đất đai, người dân cần nhanh chóng rà soát lại các thủ tục liên quan như: chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, hoặc hoàn tất thủ tục liên quan đến đất đang bị quy hoạch treo (nếu có). Việc thực hiện các thủ tục trước thời điểm 1/1/2026 có thể giúp tiết kiệm đáng kể chi phí.
Ngoài ra, việc theo dõi thông tin từ chính quyền địa phương về kế hoạch ban hành bảng giá đất mới cũng là cách hữu ích để chủ động trong các giao dịch đất đai.
