1. Từ 01/8/2024 muốn tách thửa đất thổ cư cần đáp ứng điều kiện gì?
Theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024, các nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất được quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc quản lý đất đai. Đầu tiên, thửa đất phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp pháp lý, không bị kê biên để thi hành án, cũng như không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích và ranh giới tranh chấp, phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn được phép tách thửa. Hơn nữa, việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có và đảm bảo các nhu cầu cơ bản như cấp nước, thoát nước một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi, khi tách thửa, phần đất này không phải chuyển mục đích sử dụng.
Điều kiện tiếp theo là các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu diện tích của thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, chủ đất phải thực hiện việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu đối với loại đất mới sau khi chuyển mục đích. Tuy nhiên, đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác, việc tách thửa không bắt buộc khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Cuối cùng, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không bảo đảm các điều kiện và diện tích tách thửa theo quy định, việc tách thửa cũng sẽ không được thực hiện. Những quy định này giúp đảm bảo tính hợp pháp và sự phát triển bền vững trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam.
2. Đất thổ cư, đất ở bao nhiêu m2 được tách sổ đỏ từ 01/8/2024?
Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, một trong những yêu cầu quan trọng đối với việc tách thửa đất là các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu phù hợp với loại đất đang sử dụng, và điều này phải tuân thủ theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Cụ thể, diện tích tối thiểu này không giống nhau giữa các địa phương, vì mỗi tỉnh, thành phố có thể có những quy định khác biệt tùy vào tình hình thực tế và nhu cầu phát triển của từng khu vực.
Trong trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, chủ đất sẽ phải thực hiện việc hợp thửa với thửa đất liền kề để đảm bảo diện tích thửa đất đạt yêu cầu. Việc hợp thửa này là cần thiết để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả và đúng quy định của pháp luật.
Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ thửa đất nào cũng có thể tách ra thành các thửa nhỏ, mà phải đảm bảo rằng diện tích thửa đất sau khi tách vẫn đáp ứng được các tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích theo từng loại đất. Đặc biệt là đối với đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, diện tích tối thiểu để được phép tách thửa sẽ do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể, và các quy định này sẽ khác nhau giữa các địa phương. Do đó, khi có nhu cầu tách thửa đất thổ cư, người dân cần phải tìm hiểu rõ các quy định của địa phương nơi có đất để đảm bảo rằng việc tách thửa được thực hiện đúng pháp luật và không gặp phải các vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Ví dụ, theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để tách đất thổ cư tại Hà Nội được quy định cụ thể tùy theo từng khu vực. Cụ thể, đối với các khu vực thuộc cấp phường, thị trấn, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư là 50 m². Đây là khu vực có mật độ dân cư cao, đất đai thường có giá trị sử dụng cao, vì vậy diện tích tách thửa được quy định khá nhỏ để tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hiệu quả, đặc biệt là trong các khu đô thị.
Đối với các xã thuộc vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư được quy định là 80 m². Các xã này thường có đất đai rộng lớn hơn và có sự phát triển ổn định, nhưng cũng cần tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu để tránh tình trạng chia nhỏ đất đai quá mức, ảnh hưởng đến việc phát triển hạ tầng và cộng đồng.
Ở các xã vùng trung du, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư được quy định là 100 m², do các xã này có điều kiện địa lý và xã hội khác biệt, yêu cầu diện tích đất lớn hơn để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định. Cuối cùng, đối với các xã thuộc vùng miền núi, nơi có điều kiện địa hình phức tạp và dân cư thưa thớt, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư lên tới 150 m². Điều này nhằm đảm bảo rằng việc tách thửa không làm ảnh hưởng đến quá trình canh tác nông nghiệp, bảo vệ môi trường và ổn định đời sống người dân vùng núi.
Như vậy, quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư tại Hà Nội được điều chỉnh linh hoạt dựa trên đặc điểm của từng khu vực, từ các phường, thị trấn đến các vùng đồng bằng, trung du và miền núi. Điều này không chỉ giúp quản lý đất đai hiệu quả mà còn đảm bảo sự phát triển hài hòa giữa các vùng miền, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất một cách hợp lý và bền vững.
3. Thủ tục tách thửa đất thổ cư từ 01/8/2024 diễn ra như thế nào?
Thủ tục tách thửa đất được thực hiện theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bao gồm các bước cụ thể để đảm bảo việc tách thửa được thực hiện đúng pháp luật. Dưới đây là các bước chi tiết trong quy trình tách thửa đất:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin tách thửa đất cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:
- Đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Bản vẽ tách thửa đất lập theo mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định, bản vẽ này có thể do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc và thành lập bản đồ địa chính thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận kèm bản gốc để đối chiếu (hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực).
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có). Đây có thể là các quyết định, văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc tách thửa.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thể là:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh, cấp huyện hoặc cấp xã, nơi thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là nơi tiếp nhận hồ sơ và xử lý các thủ tục liên quan đến tách thửa.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
Khi nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trong quá trình xử lý hồ sơ, cơ quan có trách nhiệm kiểm tra và đối chiếu các thông tin, quy định để xác định xem hồ sơ có đủ điều kiện tách thửa hay không. Cụ thể:
- Nếu hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa, trong vòng 3 ngày làm việc, cơ quan sẽ trả hồ sơ và thông báo lý do không đủ điều kiện.
- Nếu hồ sơ đủ điều kiện tách thửa nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích không thống nhất, cơ quan sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ thực hiện đăng ký biến động đất đai trong vòng 3 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ xác nhận đủ điều kiện tách thửa và cập nhật thông tin vào Đơn đề nghị tách thửa và bản vẽ tách thửa, hoàn thiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất sau khi tách. Thông tin chính thức về các thửa đất này sẽ chỉ được xác lập và chỉnh lý trên bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất sau khi tách.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa, nếu việc tách thửa không làm thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách. Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người sử dụng đất.
Trong trường hợp tách thửa làm thay đổi người sử dụng đất (chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế…), người nộp hồ sơ cần thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Quy trình này nhằm đảm bảo việc tách thửa đất được thực hiện minh bạch, hợp pháp, đồng thời tạo sự thống nhất trong việc quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất cũng như đáp ứng các yêu cầu của cơ quan nhà nước.