Tin mới

Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc hàng xóm không ký giáp ranh như mâu thuẫn cá nhân, tranh chấp đất đai. Nếu thuộc trường hợp này thì người dân cần nắm rõ cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh dưới đây.

1. Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:

…

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;

b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;

c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;

d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;

g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;

h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Tóm lại, dù hàng xóm có nói sẽ không ký giáp ranh để không được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ theo quy định.

2. Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Trên thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.

Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

3. Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục.

Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Sau khi kết thúc tranh chấp đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề nói: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” mà không có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải thì khi đó được xác định là tranh chấp thực tế, không phải là căn cứ đề dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

4. Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Mặc dù cách xử lý này không phổ biến nhưng trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện về hành vi cản trở đó nếu có căn cứ.

Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai

Trên đây là một số cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm Sổ đỏ. Có thể thấy pháp luật đất đai không có quy định vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh nên không được cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện theo quy định.

Điều này rất hợp lý vì có nhiều trường hợp “không chịu ký giáp ranh cho dù không có tranh chấp đất đai mà do mâu thuẫn cá nhân khác nên không ký”, từ đó gây cản trở quyền được cấp Sổ đỏ theo quy định.

Công an TP đang triển khai 4 dự án camera giám sát với khoảng 3.700 camera, có ứng dụng công nghệ trí tuệ AI để nâng cao hiệu quả công tác bảo đảm an ninh trật tự, quản lý điều hành giao thông.

Thông tin về công tác chuyển đổi số, Công an TP Hà Nội cho biết đơn vị luôn xác định phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số là đột phá quan trọng hàng đầu.

Do đó, thời gian qua, cùng với lực lượng công an cả nước, Công an Hà Nội tập trung nguồn lực để phát triển hạ tầng số, nền tảng số, tăng cường bảo đảm an ninh, an toàn thông tin, an ninh mạng và bảo vệ bí mật Nhà nước trong chuyển đổi số; tăng cường số hóa hồ sơ, tài liệu phục vụ việc xây dựng cơ sở dữ liệu.

Trong đó, Công an Thủ đô chú trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ công nghệ thông tin cho đội ngũ cán bộ.

Công an Hà Nội cho biết, hiện nay, đơn vị đã thực hiện việc giải quyết công việc, theo dõi, kiểm tra công tác chỉ đạo, điều hành trên môi trường điện tử; xây dựng, vận hành hệ thống mạng nội bộ diện rộng, kết nối từ Công an TP đến công an các xã.

Đến nay, Công an Hà Nội có 3 trung tâm chỉ huy, quản lý hơn 720 camera các loại phục vụ công tác đảm bảo an ninh trật tự. Bên cạnh đó, Công an TP đang triển khai 4 dự án camera giám sát với khoảng 3.700 camera, có ứng dụng công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI) để nâng cao hiệu quả công tác bảo đảm an ninh trật tự, quản lý điều hành giao thông.

Thời gian tới, Công an Hà Nội cho biết sẽ tiếp tục xây dựng, triển khai các ứng dụng chuyển đổi số mang tính đột phá, nhằm khai thác hiệu quả những thành tựu của khoa học công nghệ nâng cao năng suất, hiệu quả công tác của cán bộ chiến sĩ; giảm tải thời gian thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân.

Về số liệu, đến nay, Công an Hà Nội trung bình một ngày nhận gần 2.000 hồ sơ cấp phiếu lý lịch tư pháp, trong đó trả hồ sơ qua VNeID chỉ trong 3-9 ngày, còn qua hình thức trực tiếp và dịch vụ công trong 10-15 ngày.

Với công tác giấy phép lái xe đường bộ, Công an Hà Nội tiếp nhận gần 20.000 hồ sơ cấp, đổi giấy phép lái xe trong gần một tháng.

Mức giá đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi có thể sẽ tăng sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1.8.2024.

Mức đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp sẽ cao hơn từ tháng 8.2024. Ảnh minh họa: Hữu Chánh

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, có nhiều điểm mới giúp bảo vệ quyền lợi của người dân liên quan đến việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp.

Về việc bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở, căn cứ theo Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình hay cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc nhà ở.

Ngoài ra, tại Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 cũng đã nêu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường theo quy định mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Do đó, căn cứ theo quy định nêu trên, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ các điều kiện bồi thường theo quy định thì có thể được bồi thường bằng nhà ở.

Ngoài ra, đối với trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì sẽ vẫn được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với trường hợp người có đất thu hồi, nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở cũng được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở.

Đáng chú ý, căn cứ điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực và vị trí. Theo đó, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất cũng như điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần để phù hợp với giá đất của thị trường. Giá đất sẽ tiệm cận với thị trường và kéo theo giá đền bù sẽ tăng.

Việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính, không bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh, chuyển đổi, chỉnh lý biến động trên các loại giấy tờ nếu như chưa hết thời hạn. Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ) vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.

Sắp xếp bộ máy: Hồ sơ, thủ tục vẫn đảm bảo thông suốt

HĐND TPHCM phối hợp với Đài Truyền hình TPHCM thực hiện Chương trình “Dân hỏi – Chính quyền trả lời” số tháng 3/2025 với chủ đề “Tinh gọn sắp xếp tổ chức bộ máy – Nâng cao chất lượng phục vụ người dân và doanh nghiệp trên địa bàn TP”.

Theo Trang thông tin điện tử TPHCM, tại chương trình, cử tri TPHCM cho rằng việc tinh gọn sắp xếp tổ chức bộ máy là chủ trương lớn góp phần nâng cao chất lượng phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cử tri cho rằng, TP cần nhanh chóng ổn định bộ máy để đi vào hoạt động, không để khoảng trống trong việc phục vụ người dân.

Đồng thời, chính quyền TP cần có giải pháp để đào tạo, bồi dưỡng cho đội ngũ cán bộ, công chức đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội.

Trao đổi về vấn đề này, Phó Giám đốc Sở Nội vụ Nguyễn Bắc Nam cho biết, hiện TPHCM đã hoàn thành việc sắp xếp tổ chức bộ máy các đơn vị, cơ quan chuyên môn, đơn vị hành chính, đơn vị sự nghiệp từ cấp TP đến cấp quận, huyện và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/3.

Trong quá trình tổ chức thực hiện, hiện nay các hồ sơ, thủ tục vẫn được đảm bảo thông suốt và phục vụ tốt theo yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Theo đồng chí Nguyễn Bắc Nam, hiện nay TP chuẩn bị các dự thảo, đề án để thực hiện theo chỉ đạo của Trung ương về tiếp tục sắp xếp một số tỉnh, thành, không tổ chức cấp huyện và tiếp tục sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã.

Đối với các trường hợp cán bộ tiếp tục công tác, TP đang tập trung thực hiện một số giải pháp mạnh mẽ.

Trong đó, TP xây dựng và triển khai đề án Xây dựng nền công vụ hiện đại, đáp ứng yêu cầu ngày càng hiện đại và hội nhập. Đồng thời, TP tiếp tục triển khai đề án đào tạo, bồi dưỡng, cán bộ lãnh đạo, quản lý, đào tạo, bồi dưỡng cán bộ chuyên môn, chuyên sâu giai đoạn 2026 – 2030.

Cụ thể, năm 2025, TP sẽ bồi dưỡng cho khoảng 32.000 cán bộ, công chức, kể cả đào tạo trong và ngoài nước để đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng, phục vụ người dân.

Bên cạnh đó, TP chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chủ động sắp xếp, bố trí các lớp đào tạo, bồi dưỡng tại cơ quan, đơn vị. Cử nhân sự tham gia các lớp bồi dưỡng, đào tạo do Trung ương và TPHCM tổ chức. Trong đó ưu tiên đối với đội ngũ cán bộ, công chức có tiếp nhận nhiệm vụ mới và có chuyển đổi chức năng, nhiệm vụ từ đơn vị này sang đơn vị khác.

Thực hiện ngay việc công khai lại các thủ tục hành chính

Để việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp thông suốt, không gián đoạn khi sắp xếp tổ chức bộ máy, Phó Chánh văn phòng UBND TPHCM Đinh Thị Thanh Thủy cho biết, UBND TP đã chỉ đạo các sở, ban, ngành, Chủ tịch UBND quận, huyện, TP Thủ Đức sau khi sắp xếp, hợp nhất tổ chức bộ máy chủ động thực hiện ngay việc công khai lại các thủ tục hành chính.

Việc công khai được thực hiện trên Cổng thông tin điện tử hoặc Trang thông tin điện tử của đơn vị và các hình thức phù hợp khác như: các phương tiện thông tin đại chúng, Fanpage, niêm yết tại trụ sở đơn vị… để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận và thực hiện khi có nhu cầu.

Ngoài ra, UBND TP cũng giao Trung tâm Chuyển đổi số TP chủ động phối hợp với các sở, ban, ngành, UBND quận, huyện, TP Thủ Đức kịp thời cập nhật các thay đổi của các thủ tục hành chính trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của TP; điều chỉnh kỹ thuật của Hệ thống đảm bảo việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính của người dân, doanh nghiệp thuận tiện, không gián đoạn.

Sáp nhập đơn vị hành chính: Không bắt buộc phải điều chỉnh, chuyển đổi, chỉnh lý biến động trên các loại giấy tờ

Trao đổi về việc sáp nhập đơn vị hành chính, đồng chí Đinh Thị Thanh Thủy cho biết, việc sáp nhập đơn vị hành chính, không bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh, chuyển đổi, chỉnh lý biến động trên các loại  giấy tờ nếu như chưa hết thời hạn hoặc được sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ, hủy bỏ, thu hồi bởi cơ quan, chức danh tiếp nhận chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn hoặc cơ quan, người có thẩm quyền.

Tuy nhiên, khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu điều chỉnh, chuyển đổi, chỉnh lý trên các loại giấy tờ, sẽ liên hệ UBND phường sau sắp xếp để được giải thích, hướng dẫn việc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh, chuyển đổi, chỉnh lý trên các loại giấy tờ.

Phó Giám đốc Sở Tài chính TPHCM Đỗ Đăng Ái cho biết, TPHCM đã thực hiện sáp nhập 3 cơ quan có liên quan Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Ban Đổi mới quản lý doanh nghiệp.

Trong quá trình sáp nhập, 3 đơn vị chủ động thực hiện công việc được thông suốt, liên tục, đặc biệt là việc tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Đến nay, việc giải quyết thủ tục hành chính đảm bảo ổn định, liên tục, thông suốt, không bị gián đoạn.

Sáp nhập đơn vị hành chính: Các Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã cấp trước đây vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý

Trao đổi thêm về việc các ảnh hưởng của các địa phương có sáp nhập khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, giá trị pháp lý của các giấy tờ về nhà đất, Trưởng phòng Kỹ thuật Địa chính Văn phòng Đăng ký đất đai TP Nguyễn Xuân Tiến cho biết, đối với địa phương có sáp nhập đơn vị hành chính, việc tiếp nhận xử lý hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai trên Cổng dich vụ công TP vẫn thực hiện bình thường.

Cổng dịch vụ công sẽ cập nhật thông tin của các đơn vị hành chính mới sau sáp nhập để tiếp nhận xử lý hồ sơ đất đai trước thời điểm Nghị quyết về sáp nhập các địa phương có hiệu lực thi hành.

Đối với các  Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã cấp trước đây vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.

Văn phòng Đăng ký đất đai TP và các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức, 21 quận, huyện thực hiện kết hợp chỉnh lý thông tin về đơn vị hành chính mới sau sáp nhập trong cùng một thủ tục đất đai và không làm tăng thời gian xử lý hồ sơ đất đai theo bộ thủ tục hành chính do UBND TP ban hành. Trong trường hợp người dân có nhu cầu thì thực hiện theo nhu cầu.

Để thực hiện các thủ tục đăng ký biến động về đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, đồng chí Nguyễn Xuân Tiến đề nghị cử tri liên hệ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức, 21 quận huyện để được hướng dẫn thực hiện, Đối với tổ chức thì liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai TP để thực hiện.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì việc xây nhà ở của người dân không đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với thửa đất dự kiến xây nhà. Tuy nhiên, thửa đất đó phải đáp ứng một số quy định của pháp luật.

Cụ thể như sau:

Theo khoản 5, 6 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng gồm:

– Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về Giấy phép xây dựng, theo điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) đối với nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình thuộc trường hợp sau thì không cần phải xin giấy phép xây dựng:

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa

Các trường hợp còn lại thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.

Như vậy, bạn cần đối chiếu các quy định nói trên với trường hợp của bạn để xác định có thuộc một trong các trường hợp xây dựng không cần sổ đỏ hay không.

Trường hợp thửa đất của bạn ở nông thôn nhưng đã có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì dù có hay chưa có sổ đỏ đều thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng.

Bạn có thể liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để được biết hiện trạng pháp lý cụ thể của thửa đất cũng như được hướng dẫn về trình tự, thủ tục xây dựng nhà ở theo quy định.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội

Dưới đây là chi tiết thời gian đăng ký thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP):

+ Trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thời gian cấp không quá 30 ngày.

+ Trường hợp đăng ký, cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày.

+ Trường hợp đăng ký, cấp sổ đỏ khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày.

+ Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là, thời gian cấp sổ đỏ không quá 10 ngày.

+ Trường hợp tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý, thời gian cấp sổ đỏ là không quá 15 ngày.

+ Gia hạn sử dụng đất là không quá 7 ngày.

+ Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 5 ngày.

+ Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày.

+ Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất … không quá 10 ngày.

+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 5 ngày.

+ Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày.

Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Theo Luật Đất đai năm 2013, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân:

+ Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

TRƯỜNG Hợp nào thu hồi đất nông nghiệp không được đền bù

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

+ Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

+ Có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với mà chưa được cấp…

– Nguyên tắc bồi thường được thực hiện như sau:

+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường.

+ Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

Trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định.

Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp không được nhận bồi thường

Theo quy định pháp luật về đất đai, những trường hợp đất nông nghiệp không nhận được đền bù bao gồm:

– Đất nông nghiệp được nhà đất bàn giao cho người dân để quản lý.

– Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê và thu tiền thu đất hàng năm hoặc được miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đối tượng được miễn tiền thuê đất là người có công với cách mạng).

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công của địa phương.

– Đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi theo quy định.

– Đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ).

Nhà ở xã hội là nhà ở có mức giá phù hợp với nhiều người thu nhập không cao. Mức giá cao nhất của nhà ở xã hội hiện nay là khoảng 25 triệu đồng một m2. Chính bởi thế nhiều người muốn mua mua nhà ở xã hội nhưng không phải ai cũng mua được. Muốn mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về diện ưu tiên, thu nhập bởi đây là dạng nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước, để cung cấp căn hộ giá rẻ cho một số nhóm được ưu tiên hưởng chính sách hỗ trợ.

Theo Luật nhà ở 2023 thì các đối tượng có thể mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau:

11 nhóm đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội bao gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ

2. Hộ nghèo, cận nghèo ở nông thôn

3. Hộ gia đình ở nông thôn bị ảnh hưởng thiên tai

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo ở đô thị

5. Lao động trong, ngoài khu công nghiệp

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an, công chức, viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu

7. Cán bộ, công chức, viên chức

8. Người đã trả lại nhà công vụ

9. Học sinh, sinh viên

10. Người phải giải tỏa, phá dỡ nhà do bị thu hồi đất

11. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hợp tác xã trong khu công nghiệp

Quy định này đã có bổ sung nhóm ưu tiên gồm thân nhân liệt sĩ; công chức, viên chức quốc phòng; người làm công tác cơ yếu; học sinh, sinh viên trường chuyên biệt; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Các đối tượng trên phải đáp ứng điều kiện về nhà ở như sau

– Chưa sở hữu nhà tại nơi có dự án

– Chưa mua/thuê/thuê mua nhà xã hội

– Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại nơi có dự án

– Nếu có nhà, diện tích bình quân dưới 15m2 sàn/người

– Không ở nhà công vụ

Điều kiện về thu nhập để mua được nhà ở xã hội như sau:

– Các đối tượng ở nhóm 4, 5, 7 (tính theo bảng tiền công, lương do nơi làm việc xác nhận): Không quá 15 triệu đồng/tháng với cá nhân và không quá 30 triệu đồng/tháng với vợ chồng

– Đối tượng 6:Lương và phụ cấp không quá tổng thu nhập hàm Đại tá với cá nhân, còn không quá 2 lần tổng thu nhập hàm Đại tá với vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang, và Không quá 1,5 lần tổng thu nhập hàm Đại tá với cặp vợ chồng có 1 người thuộc lực lượng vũ trang.

Theo như vậy quy định mới của Luật nhà ở là không cần yêu cầu về cư trú. Người dân chỉ còn phải đáp ứng 2 điều kiện chính là chưa có nhà tại nơi có dự án và thu nhập dưới 15 triệu đồng một tháng với cá nhân (trước đây là 11 triệu) và tổng 30 triệu đồng cho hộ gia đình. Thời gian xác định điều kiện thu nhập cũng rút ngắn từ 3 năm xuống còn 1 năm, từ thời điểm nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.

Lãi suất vay vốn mua nhà ở xã hội

– Bằng mức cho vay hộ nghèo: 6,6% một năm từ 1/8/2024

– Vốn vay tối đa: 80% giá trị hợp đồng

– Thời hạn vay: Tối đa 25 năm

– Lãi nợ quá hạn: Bằng 130% lãi suất cho vay

Hiện nay có 2 gói vay vốn mua nhà ở xã hội. Gói tại Ngân hàng Chính sách xã hội, họ có thể vay mua với lãi suất bằng mức vay hộ nghèo là 6,6% mỗi năm, áp dụng từ ngày 1/8/2024. Mức cho vay tối đa 80% giá trị hợp đồng, thời hạn 25 năm.

Còn theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, người dân vay mua nhà được áp dụng lãi suất 6,5% và chủ đầu tư là 7% một năm, trong 5 năm. Sau đó lãi suất ưu đãi tiếp tục được duy trì thấp hơn 1-2% lãi vay thương mại. Hiện chương trình này có 9 ngân hàng đăng ký cho vay gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank, nâng quy mô lên 145.000 tỷ đồng.

Người dân chú ý mặc dù được hưởng chính sách nhưng chú ý nhà ở xã hội sẽ không được phép giao dịch mua bán khi chưa sử dụng đủ 5 năm. Dưới 5 năm, người sở hữu chỉ có thể chuyển nhượng lại cho Nhà nước, chủ đầu tư xây dựng dự án đó hoặc nhóm được mua, thuê theo quy định.

Hồ sơ mua nhà ở xã hội cần những gì? 

– Đơn mua nhà xã hội

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà

– Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập

– Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở

– Với người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động tại đô thị: Có xác nhận về đối tượng do UBND xã cấp

– Với người bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà: Có xác nhận về đối tượng do UBND huyện nơi bị thu hồi đất cấp

Thủ tục mua nhà ở xã hội

1. Nộp hồ sơ

– Nộp trực tiếp cho chủ đầu tư

– Chỉ được đăng ký tại 1 dự án

2. Giải quyết yêu cầu:

– Chủ đầu tư lập danh sách đối tượng đủ điều kiện được thuê, mua

– Chủ đầu tư gửi danh sách về Sở Xây dựng

– Sau 20 ngày, nếu Sở không phản hồi, Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng với khách

– Chủ đầu tư tổ chức bốc thăm khi số hồ sơ đạt điều kiện nhiều hơn số căn mở bán